不動產統一登記:另起爐竈?完善住建部數據?
  《中國經濟周刊》 記者  劉德炳 | 北京報道
  被物權法提出6年之後,不動產統一登記制度終於駛入快車道。日前召開的國務院常務會議決定整合不動產登記職責,將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土資源部承擔。
  但目前來看,無論是結束我國不動產多頭登記的混亂局面,還是彌補以往數據的漏洞,都還有諸多難題待解。
  滯後6年的統一登記
  不動產統一登記並不是一個新鮮事物,早在 2007年10月1日開始施行的物權法中,就明確規定,“國家對不動產實行統一登記制度。不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。”
  不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。包括土地、住房、草地、林地、農地等多種形態。
  中國人民大學土地管理系主任葉建平向《中國經濟周刊》表示,不動產物權是重要的財產權,只有通過不動產統一登記,明晰不動產的歸屬,市場交易的效率和安全才有保證。
  近期,國土資源部副部長胡存智在一次不動產登記研討會上指出,當前我國正加快推進機構改革和職能轉變,不動產登記制度創新建設,是其中一項重要內容。通過建立不動產統一登記制度,更好地落實物權法,有效保護不動產權利人的合法財產權。
  或許正因為意義重大,在物權法中,記者註意到,“不動產登記”被放到了第二章第一節的重要位置。但是,對不動產實行統一登記制度,多年來一直難以執行。
  目前,我國的不動產登記分散在多個部門。如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記,房屋所有權等由住房和城鄉建設部門登記,林地所有權和使用權由林業部門登記,水面、灘塗的養殖使用權由漁業部門登記,海域使用權則由海洋部門登記。
  有分析人士指出,多年來,由於部門利益牽扯,由哪個部門來進行不動產統一登記一直存有爭議,如在住房方面,房地產管理部門和土地管理部門都想獲得這個權限。
  不動產登記是建立物權制度的重要基礎。物權公示這一物權法的重要原則,在不動產領域就需要依靠登記制度來保障。據瞭解,目前按照法律規定辦理轉讓和抵押的登記機構有十幾個部門,既導致了重覆登記、資料分散、資源浪費、當事人負擔增加等問題,又不利於登記制度的健全。
  比如房產證難辦,是許多購房者共同面對的問題。一個重要的原因就是,辦理房產證需要面對十分繁瑣的手續,需要跑測繪、國土、房管等多個部門,辦理中途往往還要補充各種資料。
  而且,不動產統一登記還利於政府管理和社會治理。中國房地產學會副會長陳國強認為,“實現不動產統一登記為徵房地產稅創造了技術條件。”還有的專家認為,不動產統一登記能打擊住房腐敗。近年來,腐敗落馬官員涉房十分頻繁,據中國經濟研究院統計,21世紀以來落馬的省部級官員中,有將近半數涉及到房子。
  事實上,關於如何推進完善不動產統一登記制度,2007年施行的物權法已經給出了明確的路徑。
  物權法第十條規定,“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。”
  葉建平表示,物權法已經給出了相關程序,那就是先制定出相關法規,然後履行,可以說,制定不動產統一登記法規是十分關鍵的一步。
  今年3月份,《國務院辦公廳關於實施<國務院機構改革和職能轉變方案>任務分工的通知》中明確規定,出台並實施不動產統一登記制度,其中2014年6月底前出台不動產登記條例。
  近日召開的國務院常務會議決定,將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔。據悉,國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責。
  此舉顯然意味著不動產統一登記制度進入了實質性的快車道。對此,地產分析人士馮海寧向《中國經濟周刊》表示,明確負責部門與制定統一登記制度,是進行不動產統一登記的兩大基礎。
  胡存智日前表示,加緊開展不動產統一登記制度研究,大力推進,統一登記是完善權利體系的重要基礎,也是十八屆三中全會的明確要求。要抓緊開展各項研究和協調工作,特別是要儘快啟動不動產統一登記條例的起草。
  個人住房信息聯網是基礎?
  分析人士指出,其實,相比於登記什麼和誰來登記這些問題,怎樣登記無疑是更具挑戰性的難題。
  葉建平告訴記者,“從目前比較具有現實緊迫性的議題來看,如從個人財產的保護角度看,住房這類不動產的統一登記是較為現實的需求”。
  以住房登記為例,記者瞭解到,在國務院明確提出“建立統一不動產登記制度”之前,住建部已經著手開展“個人住房信息系統聯網工作”。截至2012年,40個主要城市的個人住房信息聯網工作已經完成。住建部計劃,將這一系統的覆蓋面逐步推廣到所有地級城市。
  記者瞭解到,“個人住房信息系統”以個人住房產權和交易系統為基礎,通過權限,住建部可以查詢到目前已聯網40城市的所有住房權屬情況以及房屋產權交易、變更的實時情況。
  陳國強向《中國經濟周刊》表示,事實上,不僅僅是這40個城市,全國幾乎所有的城市,都有自己的住房信息系統。
  記者瞭解到,這些住房信息主要存在兩方面的問題,一是從技術上看,系統不統一,沒有也無法聯網;二是數據不全。某特大城市的住建部門負責人告訴記者,有幾類住房數據並不在目前的住房系統中,如以前的紙質數據、產權比較複雜的央產房、還有小產權房等。
  分析人士表示,對於不動產統一登記,主要的操作方法有兩種,一是另起爐竈,進行相關數據的普查、調查,如此一來,可最大限度地保證登記的全面準確,但成本太大;另一種是利用以前的數據,進行技術系統的統一整合以及實時的補充更新,但由此將給數據的完整性帶來一定挑戰。
  對此,陳國強表示,整合共享應該是大方向,就住房數據而言,在統一的不動產登記系統中,很可能會以住房信息系統的數據為基礎進行整合,如此一來可以節省大量的人力物力,而且國務院常務會議也提出,行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔,房產交易、預售的職責還在住建部門。當然,對於遺漏的數據,一方面需要大量的投入,另一方面通過法律法規上的保證,是可以逐步完善的。
(編輯:SN054)
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